O&M virou pilar estratégico: por que a operação passou a decidir o valor dos ativos de infraestrutura crítica

Durante anos, Operação & Manutenção (O&M) foi tratada como uma função acessória nos projetos de infraestrutura crítica. Algo que começava depois da entrega da obra, focado em preservar equipamentos, corrigir falhas e manter sistemas funcionando dentro do esperado.

Esse modelo ficou para trás. 

Hoje, em data centers e ativos de missão crítica, a operação deixou de ser custo operacional para se tornar um fator direto de valor financeiro, reputacional e estratégico. E empresas que ainda tratam O&M como um “pós-obra” estão assumindo riscos que o mercado já não tolera. 

Esse movimento não é conceitual. É mensurável. Estudos recentes de Total Cost of Ownership (TCO) indicam que entre 65% e 75% do custo total de um data center ao longo de sua vida útil está concentrado na fase operacional, não na construção. Ainda assim, grande parte do setor segue estruturando seus modelos como se o valor estivesse concentrado apenas no CAPEX inicial. 

Da entrega ao ciclo de vida: a mudança estrutural do setor 

A lógica tradicional da indústria sempre separou responsabilidades:  engenharia projeta, construção entrega, operação mantém. 

Na prática, essa fragmentação criou um problema silencioso: ninguém governa o ativo ao longo de todo o seu ciclo de vida. 

Em um cenário de cargas cada vez mais críticas, contratos com SLA rigorosos, investidores mais atentos a risco operacional e pressão crescente por previsibilidade financeira, essa separação deixou de ser apenas ineficiente tornou-se perigosa. 

O que mudou não foi apenas a complexidade técnica dos data centers.  Mudou a forma como valor é criado, preservado e perdido ao longo do tempo. 

Hoje, o impacto mais relevante de um projeto não está apenas: 

• no CAPEX inicial, 

• no prazo de entrega, 

• ou na qualidade da obra.  

Ele está na capacidade do ativo de operar com estabilidade, eficiência e previsibilidade por anos, sem eventos que corroam margem, reputação ou retorno financeiro. É nesse ponto que O&M deixa de ser função operacional e passa a ser decisão estratégica. 

O custo real não está na construção está no tempo 

Diversas análises do setor mostram que o maior risco financeiro de um ativo crítico não se materializa no dia da entrega, mas nos anos seguintes de operação. 

Segundo estudos do Uptime Institute e modelos consolidados de TCO para data centers: 

• a fase operacional pode representar até 3 vezes o custo da construção ao longo da vida útil do ativo; 

• eventos de downtime não planejados impactam diretamente OPEX, contratos de colocation, SLAs e, em última instância, valuation. 

  
  

Mas o problema não é apenas financeiro.

A operação é onde: 

• riscos técnicos se acumulam, 

• decisões de engenharia se mostram acertadas (ou não), 

• falhas de interface se transformam em downtime, 

• e a reputação de um ativo é construída diariamente. 

Quando O&M é tratada como uma camada desconectada da engenharia e da construção, o ativo passa a operar com perda de memória técnica. 

Decisões tomadas no projeto não chegam à operação. Ajustes feitos na operação não retroalimentam o sistema. O conhecimento se dilui entre contratos, fornecedores e equipes. 

O resultado é um ativo que funciona, mas não evolui.  E que custa mais para operar a cada ano. 

O novo papel da O&M: governar, não apenas manter 

O mercado começou a entender que operar não é executar checklist.  Operar, hoje, significa: 

• interpretar dados reais do ativo, 

• antecipar riscos, 

• ajustar performance, 

• e garantir que a infraestrutura acompanhe a criticidade crescente da carga.  

Esse movimento é reforçado por investidores e operadores globais. Relatórios recentes apontam que instabilidade operacional recorrente impacta diretamente métricas como NOI, IRR e cap rate, especialmente em ativos digitais onde cada hora de indisponibilidade representa perda imediata de receita. 

Isso exige um modelo de O&M muito diferente do tradicional. 

Não se trata apenas de técnicos em campo, mas de governança operacional: 

• contratos baseados em desempenho, 

• SLAs auditáveis, 

• decisões orientadas por dados históricos do próprio ativo, 

• e continuidade técnica entre projeto, obra e operação. 

Nesse contexto, O&M passa a ser o elo que sustenta o valor do ativo ao longo do tempo e não apenas a função que “evita problemas”. 

O impacto direto para CFOs, diretores técnicos e investidores 

Para quem toma decisões estratégicas, essa mudança já é clara. 

CFOs deixam de ver O&M como despesa recorrente e passam a enxergá-la como ferramenta de previsibilidade financeira. Diretores técnicos ganham continuidade operacional. Menos falhas de interface, menos retrabalho, mais controle sobre sistemas críticos. Investidores e gestores de ativos passaram a tratar O&M como fator direto de proteção de IRR e aceleração de NOI.  Nesse novo cenário, quem governa a operação governa o ativo. 

Por que O&M virou pilar estratégico e não tendência 

Não se trata de uma moda do setor. 

O crescimento acelerado da demanda por data centers, a densidade crescente das cargas, a pressão por sustentabilidade operacional e a maturidade do mercado de infraestrutura digital empurraram a indústria para esse ponto. 

Hoje, não basta entregar uma infraestrutura funcional.  É preciso garantir que ela: 

• opere de forma consistente, 

• evolua com a carga, 

• e mantenha desempenho previsível ao longo do tempo. 

  
  

O&M virou pilar estratégico porque é o único elemento capaz de conectar engenharia, operação, risco e valor financeiro em um mesmo modelo de decisão. 

O desafio das empresas: sair do discurso e estruturar o método 

Muitas organizações já perceberam essa mudança, mas poucas conseguiram operacionalizá-la. 

O maior desafio não está em reconhecer a importância da operação, mas em estruturar um modelo de O&M que: 

• não seja genérico, 

• preserve o conhecimento técnico do ativo, 

• funcione como extensão natural da engenharia, 

• e evolua ao longo do ciclo de vida. 

Isso exige método, governança e visão de longo prazo. 

E exige, principalmente, parar de tratar O&M como uma etapa final e começar a tratá-la como parte central da estratégia de infraestrutura.

Conclusão: quem governa a operação sustenta o futuro 

O&M deixou de ser sobre manutenção.  Passou a ser sobre continuidade, valor e visão de futuro. 

Em um mercado onde downtime custa caro, atrasos corroem a margem e investidores exigem previsibilidade, a operação é onde as decisões realmente importam. 

Empresas que entendem isso não apenas mantêm seus ativos funcionando.  Elas sustentam valor ao longo do tempo. 

E, em infraestrutura crítica, essa é a diferença entre apenas entregar projetos e construir ativos preparados para o futuro.  Mendes Holler. É assim que a gente constrói.

Sergio Colhado - Diretor de Operações Mendes Holler Engenharia